1.身為高雄人當然要介紹一下高雄的房地產 好對高雄市民個交代

今周刊介紹大有來頭的不動產仲介公會理事長吳俐潔 他的觀念

即是 贏在初升階段 就是在興建時或興建前先看好他的潛質

然後買下他 等著他慢慢增值 就跟股票的道理一樣 都是從逢低

時買進 高點賣出 而吳俐潔在1990初期 高雄三民(住宅區) 前鎮(繁榮商圈) 小港(交通)

區等先開發地段大比的用低價買房 而當這些地區他的房市漲高時

散戶慢慢遷入 他又另闢新潛質的黃金地帶 轉而向高雄澄清湖

鳳山 五甲 林園一代投資 後來這些地帶逐漸飽和成熟 改轉攻

興起的法拍屋!! 當法拍屋的資訊日漸廣傳 許多人紛紛進場

他又轉為不良債權土地 他的手法即是找到大家都還沒接觸新市場

自己先開跑 等到日趨成熟 利潤開始驟降 他開始搜尋新市場

跑在一般投資客的前端!! 也難怪成為出色的房地產投資者

2.蔡玉花指出亂世出佳人的理論 即是每當景氣回檔時 也正是另一個初升段的開始

而當股市重挫後 如果價量回穩 然後持續成長個3~6個月 表示景氣回春

真的來了 所以人有錢 自然買房意願就高 房地產也跟著成長漲高

3.法規政策的變動 有一個案例 一個不動仲介的顧問 得知政策變動的資訊

是一個都更案 於是他把規畫在都更案中的一棟老舊公遇給買下 不久

政府即實施都更案計畫 都更案會把容積率大大提高(建築所佔用的地基坪數

和建築物所提供的使用空間量比率) 也許會提高個3~4 原本可能是4

一般公寓大廈為15樓上下 且都更案後 地價也會漲高 獲利肯定不少!!

4.其實一般人眼中的破屋 去投資整頓未必是壞事 但必須是在好地段

才有這個投資的利益在 很多人都是購買屋況很糟糕 但經由整修 在轉手賣出

可能會有意想不到的價格!! 有句話觀點很受用 寧買好地段爛房子 不買壞地段好房子

5.要怎麼買 買多少 才算合理 這時就要準被好財務報表好好精算一翻

租金報酬率=年租金/房屋總價(含裝潢) EX:在高雄三民區買了每坪約

10萬元22房子 加上裝潢重新隔間花了40 總價是260 然後隔成4間小套房

出租5000 5000 X 4(4間小套房) X 12()=24 24/260=9.2% 基本上

下限值為4% 當然越高越好(因為有房屋稅 地價稅 修繕等 隱形成本 當然要高於

1%的銀行定存率) 投資的買價也有人用近期3~6個月成交的法拍屋跟市價除以2的價格

是較好的落點 而一般喜歡廣結朋友的投資者 真是有福氣 你可以從

朋友 三姑六婆的口中得知最附近的屋況 是一些八掛資訊

房仲 社區理髮廳 店面承租戶 都是很好挖到一些好寶的!!

6.在來你買房子後 如果懂得隔局 或者利用不同時段出租方式 更能提升你的報酬率 有真實案例: 逢甲有對一婦在逢大學大附近投資買了3間小套房 怎料到

剛買下時 正值景氣低迷之時 而房子價值下跌 資金也調低 正當苦思飽受之苦

朋友一具話點醒夢中人 逢甲大學的夜市商圈繁榮 很多來這裡遊玩逛街的遊客

經常逛完1天後累了想休息 或想多停留1~2 而他們改變出租模式為旅館的出租模式

以一日計算  價位800~1500 每月有4~6萬元收益 收益增加了5~6之多

7.房市和股市一樣 也須要有停利和停損點 房子除了是有在出租 或是 自用

店面 否則不要停留3 扣除成本賺了2就收 而房價下跌到多少後

也要拋售 寧可小損失 也要穩定紮住根基 在把錢拿去投資下個潛力股才是

想要投資房地產 不在乎行情高不高 而在乎技巧好不好!!

simplecrazy 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()